上海杨浦隆昌路、海州路一套70年代30多平方米老房，挂牌230万元，有人出233万元，最终235万元成交。中介连夜敲门、房东电话不停。这种加价只发生在低总价、近地铁、配套成熟的小户型里，不是所有老破小都这样。 中秋国庆期间，上海多个居民区附近出现中介外摆牌，路过的人会停下来问价。21世纪不动产上海延吉中路店店长韩新志接受每日经济新闻采访时说，年初到现在部分老破小价格涨5%到8%，但不同板块、房龄、户型分化很明显。 4月上海二手房网签28742套，比2025年4月多22.3%，是近十年4月最高。5月全口径网签28023套，同比涨31%，连续3个月高位。人民网、央广网均披露了这组网签数据。 成交量先起来，低总价房源先受益。央广网援引上海中原地产统计，今年以来总价300万元以内二手房成交占比稳定在70%以上，2025年同期约64%。200万到400万区间在4月成交里占主流，500万以上改善房有回温但没那么快。 韩新志举的隆昌路、海州路案例，房子30多平方米，70年代建成，挂牌230万元。最先有人按挂牌价出，随后加价到233万元，另一路买家最终235万元拿下。每经记者实地看到，小区紧邻杨树浦路，周边有美团、哔哩哔哩等企业总部，同小区52平方米房源租赁挂牌5000元每月。 低总价加上就近上班，是这类房子被关注的直接原因。杨浦部分房龄20年左右的二手商品房，如果户型方正、近地铁，房东试探提价会更明显。房龄更老、面积过大、离地铁远的小区，并不一定好卖。 政策层面，2026年2月上海出台“沪七条”。非沪籍买外环内住房，社保或个税从3年缩至1年；首套住房公积金最高可贷240万元，多子女等情形最高可到324万元。限购放松和公积金提额，让200万到400万房源的月供压力下降，刚需入场更快。 同期上海启动收购二手住房用作保租房。首批在浦东新区、静安区、徐汇区试点，上观新闻披露，浦东优先看内环内、2000年以前、70平方米以下、总价400万元以内、产权清晰的个人民房；静安重点看产业园区、核心商圈、轨交站点3公里范围。央广网披露，三区累计收购523套，二季度扩到黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦等中心城区。 国企收房不是拆迁，也不按市场高价扫货。浦东方面在试点中要求收购对象租售比不低于2.5%，改造后做保租房出租，服务青年和新市民。对房东来说，多了一个按评估价出手的渠道；对刚需来说，市场上小户型低价盘被一部分吸收，笋盘变少。 租售比这件事，在低利率环境里更被看重。部分中心区老破小月租折算年回报能到2.5%到3%，个别配套好的小户更高。5年期定存和10年期国债收益更低时，收租型买家会把老破小当现金流资产看，不赌房价大涨。每经援引中信建投房地产建筑及REITs行业首席分析师竺劲发言称，2026年上海租金也有回升，对房价形成支撑。 不是所有老房都进入同一行情。韩新志提到，同区域一些2000年以前、面积过大的商品房或塔楼，依然要降价才能出手。远郊无地铁、顶楼无电梯、临高架、房龄过长影响贷款的小区，看房量和议价空间都弱一些。 买房人如果看老破小，先按总价倒推月供和租金。30到60平方米、近地铁、产权清晰、能正常贷款、周边有学校菜场医院的，优先看近期同小区成交价，不按挂牌价追。房龄过长会影响贷款年限和部分银行准入，买前按银行预审。 国企收储、置换退税、公积金提额，都会让小户型流通更快，但只覆盖符合标准的部分房源。房东若想卖高价，要看房龄、面积、地铁距离、租约和小区改造计划，不能只凭一套235万元成交就调价。 市场当前更接近韩新志说的量升、价稳。4月、5月网签都在2.8万套左右，300万内占比超七成，老破小局部加价出现，但整体并非普涨。看房的人多，不代表所有挂牌房都能还价空间归零，分板块、分户型谈才贴近真实。 特别
